Crompvoets + Raafs Advocaten

Tag Archive: jurist

  1. De aankoop van een huis: de onderzoeksplicht

    Reacties uitgeschakeld voor De aankoop van een huis: de onderzoeksplicht

    De aankoop van een huis: de onderzoeksplicht

    Momenteel loopt er een zaak bij ons over een conflict tussen de kopers en de verkoper van een huis. De verkoper is een vastgoedbedrijf dat huizen inkoopt, renoveert en vervolgens doorverkoopt aan particulieren. Het bedrijf hanteert een exoneratiebeding, waarbij het al hun aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan de verkochte huizen uitsluit. De kopers in deze casus sluiten een koopovereenkomst met het bedrijf en laten geen bouwkundig rapport uitvoeren. Na de aankoop, komen er meerdere bouwkundige gebreken naar voren. Kort na de aankoop stellen de kopers de verkoper in gebreke via een e-mail en later ook per telefoon. De vraag is nu of de kopers nog een beroep kunnen doen op de non-conformiteit, onder andere omdat ze geen bouwkundig rapport hebben laten opstellen. Deze vraag heeft betrekking op enerzijds de onderzoeksplicht van de koper en anderzijds de mededelingsplicht van de verkoper.

    De onderzoeksplicht

    Bij een koopovereenkomst heeft de koper een onderzoeksplicht. In het geval van de aankoop van een huis, betekent dit dat de koper onderzoek moet hebben verricht naar zichtbare en kenbare gebreken aan het huis. Dit kunnen gebreken zijn, zoals schimmels of lekkages, die duidelijk zichtbaar zijn, maar ook gebreken die redelijkerwijs te verwachten zijn. Het is bijvoorbeeld te verwachten dat er bepaalde gebreken kunnen zitten aan een oud pand, dat al jaren niet is gerenoveerd. Aan de onderzoeksplicht zal over het algemeen zijn voldaan als de koper een bouwkundig rapport laat opstellen. Als de koper nalaat om het huis te onderzoeken, kunnen hier verstrekkende gevolgen aan zitten. Mochten er gebreken aan het licht komen na de koop en de koper heeft niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan, dan kan hij geen beroep meer doen op de non-conformiteit. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen schadevergoeding of reparatie kan worden geëist.

    Ingebrekestelling

    In het geval dat de koper een gebrek ontdekt, moet hij de verkoper daarvan binnen een redelijke tijd op de hoogte stellen, oftewel in gebreke stellen. De ingebrekestelling moet schriftelijk (of per email). Over het algemeen is het redelijk als een koper binnen korte tijd na de ontdekking van een gebrek, de verkoper hiervan in gebreke stelt. Hoeveel tijd precies redelijk is zal echter afhangen van de omstandigheden en de aard van het gebrek.

    De mededelingsplicht

    Naast de onderzoeksplicht op de koper, rust er een mededelingsplicht op de verkoper. Dit houdt kortgezegd in dat de verkoper geen informatie mag achterhouden of verzwijgen en alle voor hem bekende bouwkundige gebreken moet vermelden aan de koper. De koper mag uitgaan van de juistheid van de mededelingen. Als de verkoper bijvoorbeeld zegt dat er geen asbest in het huis is geconstateerd, mag de koper hiervan uitgaan en hoeft hiernaar geen verder onderzoek te doen. De informatieplicht sluit de onderzoeksplicht daarentegen niet uit. Van de koper wordt nog steeds verwacht dat hij tot op redelijke hoogte onderzoek verricht.

    Bij een geschil tussen de verkoper en koper van een huis, zal er kortom altijd een afweging moeten worden gemaakt tussen enerzijds de informatieplicht van de verkoper en aan de andere kant de onderzoeksplicht van de koper.

    In onze zaak heeft de rechter geoordeeld dat de verkopende partij zich niet heeft kunnen beroepen op het exoneratiebeding. De gebreken waren van dusdanige aard dat de verkopende partij hiervan had kunnen weten en bovendien hadden cliënten per e-mail reeds over enkele gebreken geklaagd die vervolgens niet serieus zijn onderzocht door de verkoper. Dat de verkoper zelf niet in de woning heeft gewoond doet daar niet aan af. De rechter heeft dan ook voor een groot gedeelte van de gebreken een schadevergoeding toegekend aan cliënten.

    Heeft u vragen omtrent een vergelijkbare situatie of andere zaken rondom civiel recht? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met ons kantoor via 043-3510577 of info@cr-advocaten.nl.

     

  2. Het huisverbod

    Reacties uitgeschakeld voor Het huisverbod

    Het huisverbod

    Het huisverbod wordt de laatste tijd steeds vaker toegepast. Ook in onze praktijk krijgen wij te maken met zaken omtrent het huisverbod. De Wet Tijdelijk Huisverbod geeft de burgemeester de bevoegdheid om een huisverbod op te leggen aan personen die een ernstig en onmiddellijk gevaar opleveren of dreigen op te leveren voor de medebewoners van het huis. Als het verbod is opgelegd, betekent dit dat de persoon voor een bepaalde periode de woning niet mag betreden en geen contact mag leggen met de overige bewoners van het huis. Deze periode wordt gezien als afkoelperiode en is verder bedoeld om hulpverlening in te schakelen en verdere geweldpleging of escalatie te voorkomen.

    De gevolgen van een huisverbod

    Een huisverbod heeft kortom een aantal gevolgen:

    – De persoon aan wie het huisverbod is opgelegd, moet de woning per direct verlaten.

    – De uithuisgeplaatste mag de woning, gedurende de duur van het huisverbod, niet betreden of aanwezig zijn bij de woning. Overtreding van deze regel levert een strafbaar feit op, waarbij voorlopige hechtenis kan worden toegepast.

    – De uithuisgeplaatste mag geen contact hebben met de bewoners van het huis, zoals bijvoorbeeld eventuele partner en kinderen. Overtreding van deze regel levert een strafbaar feit op, waarbij voorlopige hechtenis kan worden toegepast.

    – De burgemeester schakelt Bureau Jeugdzorg in, indien er ernstig vermoeden is van kindermishandeling.

    – Het huisverbod kan gepaard gaan met strafrechtelijke vervolging, indien de uithuisgeplaatste daadwerkelijk geweld heeft gepleegd. Bij slechts een dreiging zal in principe niet tot strafrechtelijke vervolging worden overgegaan.

    De duur van een huisverbod

    Volgens de Wet Tijdelijk Huisverbod, duurt het verbod in beginsel 10 dagen. Als de uithuisgeplaatste geen ernstige en onmiddellijk gevaar meer oplevert voor de bewoners van het huis, wordt het huisverbod opgeheven. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als hulpverlening is ingeschakeld en de uithuisgeplaatste deze hulp accepteert. Mocht er uit de omstandigheden en feiten van het geval blijken dat de dreiging niet afneemt na deze periode, mag het huisverbod worden met maximaal 4 weken worden verlengd.

    In beroep tegen een huisverbod

    Een huisverbod wordt uitgevaardigd in de vorm van een beschikking. Hiertegen kan beroep worden ingediend bij de rechtbank. De rechter zal beoordelen of de burgemeester terecht het huisverbod heeft opgelegd. Er zal dan sprake moeten zijn van een ernstig vermoeden om aan te nemen dat er onmiddellijk gevaar bestaat voor de veiligheid van de bewoners van het huis. Voor het opleggen van een huisverbod hoeft het bestaan van dit gevaar dus niet volledig vast te staan, maar moet voldoende aannemelijk zijn.

    Voorlopige voorziening

    Omdat door het indienen van beroep bij de rechtbank de gevolgen van een huisverbod in beginsel intact blijven, kan er ook een verzoek om een voorlopige voorziening worden gevraagd, waarbij de rechter verzocht wordt het huisverbod te schorsen. Doorgaans wordt er dan ook voor gekozen om naast het instellen van beroep ook een dergelijk verzoek in te dienen bij de rechtbank. Een verzoek om een voorlopige voorziening wordt binnen drie werkdagen op zitting behandeld. De rechter kan er dan voor kiezen om alleen over het verzoek te beslissen, maar hij kan er ook voor kiezen om gelijktijdig over het beroep te oordelen. Dat laatste gebeurt in de praktijk erg vaak, omdat het dan voor alle betrokkenen direct duidelijk is hoe de rechter over de rechtmatigheid van het huisverbod oordeelt en of het huisverbod aldus wel of niet in stand blijft.

    Heeft u vragen omtrent een vergelijkbare situatie of andere zaken rondom strafrecht en/of civiel recht? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met ons kantoor via 043-3510577 of info@cr-advocaten.nl.

  3. Een verduidelijking van de Bahaddar-beoordeling

    Reacties uitgeschakeld voor Een verduidelijking van de Bahaddar-beoordeling

    Een verduidelijking van de Bahaddar-beoordeling

    Uit artikel 3 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens volgt dat een vreemdeling niet mag worden uitgezet naar een land waar hij het risico loopt op vervolging of een onmenselijke behandeling. In sommige gevallen is het daarom noodzakelijk dat de bestuursrechter nationale procedureregels, zoals termijnen, buiten beschouwing laat als deze in de weg staan aan een inhoudelijke behandeling van de zaak. Deze regel komt voort uit de Bahaddar-zaak, een zaak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens uit 1998. In een uitspraak van de Afdeling van afgelopen week (ECLI:NL:RVS:2022:1664) wordt de ‘Bahaddar-beoordeling’ toegepast en verduidelijkt.

    Uitspraak van de Afdeling

    De recente uitspraak gaat over een vreemdeling, waarvan de asielaanvraag was afgewezen. In zijn beroepsgronden voert hij aan dat hij vreest voor vervolging bij terugkeer naar Irak vanwege zijn afvalligheid en atheïsme. Hij had deze beroepsgronden echter te laat ingediend. In principe wordt een beroep dan niet-ontvankelijk verklaard.

    De Afdeling begint met het uitgangspunt dat de nationale procedureregels moeten worden gevolgd, ook bij een beroep op artikel 3 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De rechter moet echter een procedureregel buiten toepassing laten als uit de feiten onmiskenbaar blijkt dat een vreemdeling bij uitzetting risico loopt op een behandeling in strijd met artikel 3 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De Afdeling voeg hieraan ten slotte dat de rechter ook de feiten moet betrekken in de Bahaddar-beoordeling, die de vreemdeling niet heeft aangedragen, maar waarvan het overduidelijk is welke feiten dit hadden moeten zijn.

    De Afdeling verduidelijkt tenslotte waar de rechter op moet letten bij de Bahaddar-beoordeling. De rechter moet de algemeen bekende informatie over het land van herkomst van de vreemdeling betrekken en alles wat de vreemdeling heeft aangevoerd met betrekking tot de vraag of er sprake is van een gegronde vrees voor vervolging in het land van herkomst. De rechter zal een procedureregel buiten toepassing  laten als onmiskenbaar blijkt dat een vreemdeling bij uitzetting risico loopt op een behandeling in strijd met artikel 3 EVRM.

    Relevantie

    Met dit oordeel geeft de Afdeling een verduidelijking aan de Bahaddar-beoordeling en laat zien dat de zaak nog steeds relevant is. Ook voor onze praktijk is dit oordeel relevant. In het geval van cliënten die een beroep doen op artikel 3 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, kan het dus zo zijn dat nationale procedureregels, zoals termijnen en eisen aan de inhoud van een beroepschrift, buiten toepassing moeten worden gelaten. Het komt er kortom op neer dat procedureregels er nooit toe mogen leiden dat de vreemdeling niet in aanmerking komt voor verblijf in Nederland en het risico loopt te worden uitgezet naar zijn land van herkomst, terwijl duidelijk is dat hij aldaar een ernstig risico loopt om te worden vervolgd of onmenselijk te worden behandeld.